오늘자로 올라온 행크 TV의 영상을 참고해서 쓰는 글입니다. 해당 영상에서 중요한 요점 내용만 골라서 적어보겠습니다. 아마도 빌라 투자에 있어서 가장 정석적인 내용일 것입니다. 상세한 내용은 아래 영상을 시청하시면 됩니다^^
경매를 통해서 물건을 잡아야 한다.
우선 해당 물건은 감정가가 1,139,667,100원, 11.4억 정도 됩니다. 하지만 1회 유찰이 되었고 2회 차 경매가 진행 중이네요. 유찰가격은 797,767,000원, 대략 8억입니다. 여기서 나온 전문가는 이 다중주택을 낙찰받기 위해서 대략 9억 정도를 생각하고 있더라고요. 근데 다중주택이라는 용어는 처음 들어 보시는 분들이 많을 겁니다. 쉽게 설명드리면 다가구 주택의 경우에는 집주인이 1명이고 나머지는 모두 세를 들어 있는 형태를 뜻합니다. 다세대 주택의 경우에는 빌라의 어떤 호실은 주인이 따로 있듯이 한 건물에 2명 이상의 집주인들이 살고 있는 건물형태를 뜻합니다. 그리고 마지막 다중주택이라는 것은 원칙적으로 다가구 주택과 같이 주인이 1명이고 다른 사람들이 세를 들어와 살고 있는 형태인데 공동취사시설이 있는 건물의 형태입니다. 이 말은 각 호실별로 취사시설은 없어야 하고 공동취사를 할 수 있는 큰 조리공간이 따로 있는 형태의 건물이라는 것입니다. 하지만 우리나라의 경우에는 처음 준공허가를 받을 때 다중주택으로 허가를 받고 이후에 각 호실마다 전기레인지를 설치해서 각 가구별로 취사가 가능하도록 합니다. 일종의 편법이죠. 어쨌거나 다중주택의 경우에는 다가구 세대나 다가구 주택과 달리 주차허용대수도 훨씬 적게 설정할 수 있어서 건물의 면적을 확보하기 위한 어려움이 조금 더 수월하다는 이점이 있습니다.
설명이 길어졌는데요, 해당 물건의 주변 신축 시세가 11억 정도이고 구축이 8억 정도였습니다. 이렇다 보니 이 물건은 9억에 낙찰을 받아야 수지타산이 맞게 돌아갈 것입니다. 경매 낙찰을 받게 되면 대출은 시세의 60~70%로 받을 수 있다고 합니다. 그렇게 되면 11억의 70%면 7.7억 까지 대출을 받을 수 있습니다. 여기서 나오는 계산내용은 영상을 확인하시는 것이 훨씬 도움 되겠지만 적어 내려가겠습니다. 그러면 9억에 낙찰받았을 경우 대출금 7.7억 + 월세보증금 1.2억으로 8.9억이 됩니다. 그러면 9억에서 8.9억을 뺀 실제투자금은 1천만 원이 됩니다. 하지만 여기서 전세세대의 보증금이 대략 2.7억 정도로 운영 가능해집니다. 그러면 또다시 대출금 7.7억에서 2.7억의 보증금을 빼서 대출금은 실제로 5억 정도로 세팅이 가능해집니다. 5억에 대한 이율이 5%라고 할 때 매달 나가는 이자는 월 약 210만 원이 됩니다. 하지만 6개 호실에 대해서 각각 월세 60만 원 정도로 세팅을 잘하게 된다면 월세수익금이 대략 월 360만 원이 됩니다. 이렇게 되면 은행 이자를 제외하고 150만 원의 수익을 볼 수 있게 되는 것이죠. 투자금 1천만 원에 월 150만 원의 수익이 가능해지는 것입니다. 물론 취등록세는 제외했습니다. 하지만, 이 물건의 경우에는 1층 상가가 자리 잡고 있습니다. 보증금 2천만 원에 90만 원의 월세를 받고 있는데요, 이렇게 되면 대출 원금은 더 줄어들게 되고 월세수익도 훨씬 높아지게 됩니다. 이런 물건 잡으면 정말 기분 좋을 것 같습니다.
그런데 건물 관리가 걱정된다. 각종세금, 보수는 어떻게 하는가?
전문업체를 이용하면 됩니다. 요즘은 다가구 주택을 전문으로 관리해 주는 주택 관리 업체들이 많다고 합니다. 청소, 분리수거, 임대차 관리, 수리, 건물을 통합관리 한다고 합니다. 해당 물건의 경우, 청소만 하게 된다면 1주일에 2회 청소하는 것으로 해서 1달 8~10만 원 정도의 비용이 든다고 합니다. 이런 것들 외에 수도세, 전기세, 가스사용료 등 각종 공과금은 각 세대별로 업체에서 부과를 하고 알아서 수납한다고 합니다. 또한 건물 내에 등이 나간다거나 간단한 수리 사항이 발생할 경우 1~2천 원 정도의 수수료만 받고 바로 처리를 한다고 하네요. 인터넷의 경우에 요즘에는 각 세대마다 개별 통신사의 인터넷을 사용하다 보니 건물 자체 인입을 하지 않고 세입자가 알아서 쓰도록 한다고 합니다. 관리업체에서 각 세대에게 관리비 고지서를 날리면서 아마도 추가적인 운용수익을 걷어 가지 않을까 싶습니다. 어쨌거나 건물주 입장에서는 매우 편한 시스템이 아닐 수 없습니다. 정확히 한 달에 얼마의 비용이 들어가는지는 알 수 없지만 상당히 메리트 있다고 느껴지네요.
자, 이제 경매의 시대가 옵니다. 좋은 물건을 잘 잡아서 다들 건물주, 경제적 자유를 이룰 수 있기를 바랍니다. 해당영상 꼭 한번 시청해 보세요!
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