앞으로의 국내 부동산 흐름 전망

안녕하세요 옥스나 삼촌입니다. 재테크 관련, 특히 부동산 관련 글을 올릴 때마다 서두에서 '요즘 부동산 시장 힘드시죠?'라고 말하는데도 매수하시는 분들이 계시더라고요. 급급매는 언제나 옳습니다. 시세자체가 정말 많이 내려갔다고 생각되어 매입하신다면 괜찮습니다. 하지만, 분위기가 반전되는 것 같다고 해서 매입하시면 안 됩니다.

 

저는 성공한 투자자는 아닙니다. 하지만 부린이는 벗어났고 고수의 영역에 들어서기 전 단계에 위치하고 있는 실력인데요, 부동산을 10년넘게 봐오면서 요즘 느끼는 것들을 적어보겠습니다.

 

매매심리 그래프

금리가 내려갈 것이니 이제 매수해야한다.

아니요, 저는 그렇게 생각하지 않습니다. FOMC에서 금리의 변동성을 주지 않겠다고 최근 말하였으나 꼭 그렇게 되리라는 보장은 없습니다. 고정금리로 갈 것이라는 가능성이 높은 것은 사실입니다. 그러나, 부동산의 시세를 직접적으로 움직이는 것은 투자자가 아닌 실 거주자입니다. 현재의 시대를 살고 계시는 실거주자분을 이 과연 주택 매수에 나설 것일까요? 위의 전국기준 매매심리 차트만 보시더라도 이해 가실 겁니다. 지난 5년간의 매매심리가 2019년부터 바닥을 찍고 상승하였는데 2023년 1월을 보니 바닥인 것 같고 꼬리를 살짝 들기 시작했다? 상승 갈 것이다? 이렇기 해석하시는 분도 계실 겁니다. 하지만, 현재 전국의 전세가격이 계속 하락추세이기 때문에 진입하시면 안 됩니다. 앞전의 포스팅에서 전세가율에 따라 투자의 방향성을 결정하실 수 있도록 관련 포스팅을 올려놨었는데요, 그 내용을 아래 링크를 타고 한번 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.

그렇습니다. 전세가격이 밑에서 받쳐주지 않고 계속 떨어지고 있는 상황이라면 매매가도 더 떨어질 가능성이 매우 높습니다. 그런데 지금은 매매가격과 전세가격 둘 다 할 것 없이 계속해서 하락을 하고 있는 상황입니다.

 

정부에서는 현재, 집값이 다시 상승하길 바라지 않습니다. 이런저런 각종 규제를 푼다고 하더라고 집값을 올리기 위해 규제를 풀고 있는 것이 아닙니다. 지금은 부동산시장의 연착륙을 위해서 애쓰고 있을 뿐인 것입니다. 연착륙, 부동산 시장의 가격이 매우 급하게 곤두박질치도록 두는 것이 아니라 비행기가 서서히 착륙하듯이 부드럽게 하락을 유도하겠다는 것이지요. 따라서 아직 까지는 부동산의 상승이 올 것이라는 시각으로 해석하기 어렵습니다.

 

그런데 왜 매매심리가 1월 들어 조금은 올라간 것으로 보일까요? 

실제로 거래가 일어났기 때문입니다. 2023년 1월부터 대출에 대한 규제가 대폭 완화되었습니다. 하지만 이것으로만은 미비하다고 여겨지자 다음 달부터는 다주택자들에게도 관련규제를 해제할 예정이지요. 어? 그러면 이제 정말 상승자이 오는 것이 아니냐? 실제로 소폭 오름세가 보이는 곳이 있던데?라고 생각하시는 분들도 계실 겁니다. 맞습니다. 실제로 소폭 상승한 곳이 있어요. 하지만, 길게 바라본다면 하직은 상승장이 오지 않았습니다. 상승은커녕 아직 하락장이고 지금의 소폭 반등은 데드켓바운스라고 보시면 이해가 빠르실 겁니다. 데드켓바운스란, 주식시장용어 중에 하나인데요, 죽은 고양이가 떨어지다가 땅에 튕겨 한 번 더 떠올랐다가 다시 떨어진다는 표현입니다. 지금 부동산 시장이 딱 그런 시장입니다. 

 

2023년의 1월 거래량은 아직 나오지 않았는데요, 거래량은 2022년 12월보다 분명히 늘었을 것입니다. 앞전의 차트에서 매수심리가 살짝 반등했다는 것은 거래량도 조금 더 늘었다는 것으로 파악할 수 있습니다. 그러나 거래량이 늘어난다고 해서 좋은 것만은 아니죠. 하락방향으로의 거래량이 증가할 수도 있기 때문입니다. 계속해서 하락을 말씀드리고 있는데 좀 답답하실 수도 있겠습니다. 최근 재테크 공부를 하며 알게 된 것이 있는데요, 다들 아시겠지만 주식이 부동산 시장의 선행지표라는 것입니다. 그런데 채권은 주식의 선행지표라고 합니다. 실제로 찾아보니 그런 경우가 많았습니다. 현재의 투자시장이 채권으로 많이 몰려있고 주식시장은 반등이 아니라 보합장을 계속 보이고 있습니다. 단순한 투자순서로 보더라도 금리 하락으로 채권시장의 수익이 커지고 일정 금리가 도달했을 때, 채권시장의 자금이 주식시장으로 몰릴 것입니다. 그러고 나서 1~2년 후에 부동산 시장으로 자금이 흘러들어올 것이죠. 단순한 투자흐름을 보더라도 부동산 시장이 움직이려면 3년가량은 걸릴 것 같네요.

 

결론적으로,

현재는 정부에서 각종 규제를 완화함으로 인해 부동산시장의 연착륙을 유도하고 있는 과정에서 오는 소폭의 반등장이 나타나고 있습니다. 이 기회에 급급매를 잡는 것은 좋은 시도로 생각되고 갈아타기를 시도해 보시는 것도 나쁘지 않습니다. 정확한 바닥은 알 수 없기 때문에 거래량이 늘 때 갈아타기 해보는 것도 좋다고 말씀드리는 것입니다. 전체적으로는 아직 하락의 방향성이 훨씬 더 짙으니 아직까지는 더 관망하시기를 추천합니다. 하락장이 더 길어질 거라고 해서 공부를 게을리해서는 안됩니다. 상승으로 전환되는 시기는 계속해서 지켜본 사람만이 알 수 있을 테니까요. 채권, 주식, 부동산이 모두 순서대로 연계된 투자처인 만큼 시야를 더 넓혀서 여러 방면으로 공부를 해보셔도 좋을 것 같습니다. 해당분야에 대해 전문가가 되지 않아도 됩니다. 타이탄의 무기라고 하죠. 어느 정도의 실력만 갖추는 것을 여러 분야로 넓혀나간다면 시장경제의 흐름을 바라보는 눈, 실력이 자연스레 길러질 것입니다. 

 

다들 포기하지 말고 꾸준히 공부합시다.