부동산, 재개발 투자에 대해

2023년 우리나라의 경제상황에 대해 부정적인 시선들이 가득합니다. 그중의 하나로 박스권에 들어간 주식시장을 예로 들 수 있겠지요. 주식은 경기 흐름의 선행지표로 많이 알고 계실 텐데요, 부동산 시장보다 대략 1년 정도 빠르다고 합니다.  앞으로의 부동산 시장도 좋지 않다고 말씀드릴 수 있겠지만 역설적으로, 박스권에 들어간 주식시장이라는 것은 1년 후 부동산 시장이 박스권에 들어간다는 말이겠지요. 다시 말해 올해는 부동산 시장이 계속 내림새지만 내년부터는 박스권에 머물며 저점을 다진다는 것입니다. 그러면 이 시점에 우리가 해야 할 것은 무엇일까요? 바로 부동산 공부입니다.

이 책은 2018년에 출판된 책입니다. 개인적으로는 부동산 초보, 부린이 분들이 읽어보시면 좋을 것 같습니다. 현재 같은 하락기에 이런 기초 입문서를 보면서 공부하시면 정말 도움 되실 것 같습니다.
아래 내용은 이 책을 기반으로 간략하게 설명해 보겠습니다.

재개발이란

낙후된 지역에 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하여 도시의 원래 기능을 회복하기 위해서 시행되는 사업입니다. 쉽게 말하면 낙후된 동네를 갈아엎고 새 건물을 지음으로써 사람들이 살고 하고 싶도록 하는 것이죠. 사람이 들어와 살면서 상권과 직장이 형성되고 인구가 불어나면서 도시에서는 세금을 많이 걷을 수 있게 되는 것입니다.

지금같이 부동산 시장이 좋지 않은 때에 재개발 공부를?

음, 저도 나름 투자를 하는 사람인지라 이런 생각을 하게 된 계기를 적어보겠습니다. 제가 지켜봐 온 부동산의 흐름을 보니, 부동산의 상승 초입 때는 상승론자와 하락론자의 끊임없는 논란이 생깁니다. 매매가는 조금씩 상승하고 전세가도 조금씩 상승합니다. 소형평수 위주로 활발한 거래가 나타나고 이후 중형평수로 흐름이 이어집니다. 이 시기에 재개발 시장의 프리미엄이 본격적으로 형성되기 시작합니다. 중형평수의 매매가가 많이 오르고 난 후, 대형평수와의 매매가 차이가 얼마 나지 않아 대형평수의 수요가 몰리고 폭발적인 매매가 상승과 더불어 대세상승장이 옵니다. 이때, 각 지역의 지역조합주택이 활발히 분양하고 재개발의 프리미엄이 최고치에 달합니다. 이후, 거래절벽이 시작되면서 시세가 하락하기 시작하고 지역조합주택과 재개발물건은 엄청나게 하락하고 사업이 중단, 실망매물이 나오게 됩니다. 부동산의 전체적인 하락 후 주택의 매매가가 보합을 이루며 거래량이 늘어나고 전세가가 조금씩 상승한다면 머지않아 부동산 상승초입으로 볼 수 있습니다. 이 시기에 지주택이나 재개발은 최고로 인기가 없어지게 되고 실망매물이 넘쳐나게 될 것입니다. 현시점에서 1년 정도 후면 이런 일이 일어날 것이라는 겁니다. 그래서 재개발 공부를 미리 해둬야겠죠.

물론, 1년 뒤에는 기존의 주택이나 분양권을 먼저 매수해 놓는 것이 더 좋습니다. 하지만 입지적으로나 투자가치로나 매우 유명했던 재개발 지역이 있다면 그런 물건은 이 시기가 마지막 기회일 수 있으므로 선진입하기 위해 공부를 미리 해놓는 것이 필수적입니다. 일반적으로 분양권이나 기축 아파트들의 매매가 상승률보다 재개발, 재건축의 매매가 상승률이 훨씬 더 높기 때문입니다. 고수익을 기대할 수 있는 만큼 분양권이나 기축아파트보다 리스크가 큰 것은 사실입니다. 이런 리스크를 줄이고자 가장 유명했던 재개발, 재건축 물건을 잡아야 한다는 것이죠. 투자의 수요가 분양권, 기축아파트로 몰렸을 때 그다음으로 수요가 몰릴 재개발, 재건축 물건을 미리 선점하자는 것입니다.
투자금의 여력에 따라 달라질 수도 있지만 혹시 모르는 저렴이 매물도 구할 수 있을 테니 꼭 미리 공부해 두도록 합시다.

다음 글에서 재개발 투자의 첫걸음으로 '관리처분인가'에 대해서 알려드리겠습니다.