재개발, 관리처분인가, 기본계획, 정비계획

이번에는 재개발이 진행되는 여러 가지 진행과정 중에 관리처분인가 과정에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

관리처분인가

낙후된 지역 근처를 지나다 보면 가끔씩 이러한 현수막을 보셨을 겁니다. 그나저나 위의 현수막은 흡사 해병대 느낌이 나네요. 이런 현수막이 걸린 지역은 재개발이 제대로 탄력 받아 진행될 것이라는 걸 암시합니다. 그렇다면 관리처분인가가 나기 전에 물건을 구한다면 더 높은 수익률을 기대할 수 있겠죠? 하지만 어떠한 투자든 간에 손해를 봐서는 안됩니다. 재개발 물건의 특성상, 관리처분인가가 나기 전 단계에서는 엎어지는 경우가 매우 많기 때문이죠. 물론, 관리처분인가가 난 뒤에도 중단될 수 있지만 확률적으로는 관리처분인가 후 과정에서 훨씬 안정적입니다.

재개발 사업 추진 절차

이 내용이 관리처분인가보다 먼저 나왔어야 할 내용인데 뒤에 적고 있는 점 양해 바랍니다. 어쩌면 중요포인트를 먼저 짚어 드린 것일 수도 있겠네요ㅋ
재개발 진행은 위의 그림과 같이 진행됩니다. x축은 기간, y축은 가치를 뜻합니다. 재개발이 진행될수록 그 가치가 오른다는 것을 의미하는데요, 위의 그림에서는 관리처분인가 시점에 들어가면 분양까지 수익을 얼마 못 보는 것처럼 보이시죠? 실제로는 분양 후 입지에 따라 프리미엄이 또 더 붙는 경우가 많습니다. 아파트가 완공되고 난 후, 주변에 인프라가 형성되기 때문에 프리미엄이 더 올라가는 것 다들 알고 계실 텐데요, 이 과정까지 포함을 시키셔야 합니다. 그러면 대충 허벅지에서 사고 어깨에서 팔 수 있게 되는 것이죠. '부자가 된 짠돌이'의 저자, 이대표님은 '종전자산 감정평가'때 진입을 한다고 합니다. 그 이유는 해당지역 주민의 자택이 재개발된다고 해서 돈을 많이 받을 줄 알았는데 막상 감정을 받아보니 형편없이 싸게 나와서 그냥 팔아버리는 실망매물을 잡기 위함이라고 합니다. 실제로 이런 경우에는 재개발물건에 대해 프리미엄이 없는 물건을 매수할 수 있는 절호의 찬스이기도 합니다. 관리처분인가가 나기 전보다 약 20~30%의 수익을 더 볼 수도 있겠죠. 그리고 반대로 재개발의 극 초입에 진입하는 방법도 있습니다.

기본계획, 정비계획수립

일반적으로 시에서 지정한 재개발 예정지로 계획만 나와있을 뿐, 재개발 추진 절차를 진행하고 있지 않는 기본계획수립지역, 정비계획수립지역을 투자하는 것도 좋은 방법 중에 하나입니다. 재개발 계획이 잡힌 구역에는 신축건물을 절대로 짓지 못하도록 시에서 허가를 내어주지 않습니다. 그 이유는 개발행위를 차단하여 일부러 해당지역을 슬럼화시키고 재개발을 추진하기 위한 조건을 갖추기 위해서입니다. 또한 새 건물이 지어진다면 재개발이 진행될 때 시나 시공사 등에서 부담해야 할 비용도 높아지기 때문입니다. 따라서 이러한 구역이 있다면 미리 선점해 두는 것도 좋습니다. 물론 리스크가 있습니다. 재개발을 언제 할지 모른다는 것이죠. 통상적으로 40년이 지난 낙후된 지역은 재개발을 하는데요 45년 후에 할지 50년 후에 할지는 시대의 상황상 어떻게 될지 모르기 때문입니다. 하지만, 앞서 우리가 재개발에 대해 미리 공부하고 정말 인기가 있는 재개발 계획구역이 있다면 반드시 선점하는 것이 최선의 투자가 될 것입니다.

앞전 포스팅과 이번 포스팅에서 다룬 재개발 진입시점에 대한 내용은 단순히 기본, 정비계획수립 때와 관리처분인가 때에 매수하면 좋다는 말이 아닙니다. 저는 내년 말 즈음을 부동산 안정기라고 보고 있는데요, 그보다 1년 정도 더 지난 시기가 되었을 때 재개발로 진입하는 것이 좋다고 말씀드리는 겁니다. 사람에 따라 시기를 판단하는 기준이 다르겠습니다만 현재의 경제상황으로 볼 때는 지금으로부터 2년 후 또는 부동산시장의 하락이 멈추고 약 1년 후가 가장 좋은 시기로 보고 있습니다.

이 글이 성지가 되길 바라며 2년 후 재개발 시장에서 뵈었으면 합니다. 감사합니다.