현 시점에서의 부동산 갭투자

잘 지내고 계시죠? 옥스나 삼촌입니다. 안녕하세요로 인사하다가 다른 말로 한번 바꿔봤습니다. 다음부터는 다시 안녕하세요로 할게요^^;;

2,000만 원 갭투자

어제 인천 송도 아파트를 2,000만 원에 갭투자를 했다는 블로그 기사를 읽었습니다. 갭투자에 대해서는 블로그에 올린 적 있었으나 구글 에드센스 승인을 받는 과정에서 제가 네이버로 운영하는 블로그의 글과 겹치는 바람에 삭제를 하고 말았네요. 갭투자와 전세가율에 대해서 구구절절 설명을 잘해놨었는데 말입니다ㅠ

https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?memberNo=49797427&volumeNo=35680663

“2000만원에 송도 아파트 샀습니다. 설마 더 떨어지겠어요?”

어쨌건, 2,000만 원으로 갭투자를 했다는 것을 부린이 분들을 위해서 쉽게 설명해 드리겠습니다. 매매가격이 5억 인 아파트가 있다고 가정합니다. 그리고 해당 아파트의 전세 시세가 4.8억이면 매매가와 전세가의 차이가 2,000만 원입니다. 매수자가 해당 아파트를 5억에 사서 4.8억에 전세 세팅을 하면 실제로 투자하는데 필요한 자금은 2,000만 원인 것이죠. 전세를 이용해서 아파트를 매수하는 투자 방법을 갭투자라고 합니다.

우선 2,000만 원에 아파트를 샀다고 하면 너도나도 사고 싶어 질 것입니다. 부동산 가격이 오를 것이라는 기대를 하면서 말입니다. 하지만, 현재 국난 대부분의 지역에서 전세가격이 내려가고 있습니다. 4.8억에 세팅했던 전세가 추후 4억이 되어버린다면 추가적으로 자금을 끌어와야 하는 상황이 됩니다. 또한, 전세가격이 내려간다는 것은 매매가격 또한 내려가게 되는 것을 의미합니다.

여기서 잠시 전세가와 매매가의 상관관계에 대해서 짚고 넘어가겠습니다.

매매가격이 5억인데 전세가격이 3억이라고 가정합시다. 이럴 때 전세가격이 3.5억, 4억으로 올라오고 있다면 추후에 매매가격의 상승을 일으킬 수 있습니다. 반대로, 인천 송도의 예처럼 전세가격이 3억에서 2.5억, 2억으로 내려가고 있다면 매매가격의 하락도 함께 동반될 수 있습니다.
또한 전세가격이 2.5억, 2억으로 내려오다가 2억에서 더 이상 내려가지 않는 상황이 된다면 매매가격의 하락도 조만간 멈출 수 있다고 볼 수 있습니다. 그리고 전세가격이 3.5억, 4억으로 오르다가 더 이상 올라가지 않는 시점이 된다면 매매가격이 오르게 될 것으로 볼 수 있죠.

이쯤에서 역전세는 무엇을 뜻하는 것인지 궁금하실 부린이들께 설명드리겠습니다. 현재 매매가 5억 인 아파트에 전세 4억으로 세팅되어 있는데 전세는 보통 2년간 그 금액이 고정되어 있습니다. 매매가는 시세에 따라 변동이 되는데요, 시장의 방향성이 매매가의 급락일 경우, 전세 4억 2년 만기가 도래하기 전에  매매가 시세가 3.5억에 도달해 버린다면 역전세가 되는 것입니다. 역전세가 위험한 이유는 집주인이 집을 팔아도 전세금 보다 적은 돈을 내어줘야 하는 상황이 펼쳐지기 때문입니다. 우리나라에서는 대부분의 보유자산을 부동산에 80퍼센트의 비중을 두고 있기 때문에 역전세가 난다면 전세금을 돌려받지 못하는 위기에 처할 수도 있는 것입니다.

현재 정부의 규제와 앞으로의 전망

현재 정부가 일부 규제를 풀면서 잠시 반등이 나온 것일 뿐이지, 상승으로의 전환이 되었다고 생각하시면 안 된다고 이번 글에서도 강조하고 있습니다. 게다가 정부에서는 현재 추가적인 규제해제를 검토하고 있지 않습니다.
사실, 정부가 추가적인 규제해제를 하기 위해서는 먼저 건설사들의 할인분양이라는 전제조건이 붙습니다. 대구의 경우에는 이미 할인분양에 들어간 곳이 많습니다만 다른 지역은 아직 그렇지 않죠. 지난 2023년 1월까지는 국내 미분양 세대수가 6만이라는 자료가 이었는데요 3월이 되면 국내 미분양 가구수가 8만 세대에 이를 거라는 전망이 나오고 있습니다. 과거 이명박 정부 때에 10만 호 미분양이 있었고 그때부터 정부에서 본격적으로 규제를 풀었습니다. 그리고 16만 호까지 미분양이 쌓이면서 정부에서는 양도세 면제라는 최후의 수단까지 사용하게 되었었죠. 지금의 미분양 상황은 이명박 정부 때처럼 흘러갈지 미지수입니다. 그 정도로 악화될 것 같지는 않습니다만 분명히 지켜봐야 하는 것이죠.

https://youtu.be/GrbLF_JzK1U

관련된 영상 링크를 끝으로 이번 포스팅 마치겠습니다. 감사합니다.