인구수와 앞으로의 부동산 전망

요즘 부동산 하락과 관련된 소식들이 많습니다. 근래에는 반등이 되고 있다 보니 다시 상승으로 접어드는 것이 아니냐는 의견도 많죠. 하지만 저는 아직 상승기가 오려면 조금 더 걸릴 것으로 보고 있습니다. 그나저나 다음번 상승기는 언제쯤 올까요?

부동산 10년 주기설을 들어보셨는가요?

부동산이 급등할 때 부동산 10년 주기설이 자주 등장하고는 했는데요, 이번에도 어느 정도 맞아떨어졌습니다. 코로나 사태로 인해 부동산 상승장이 더 길어진 것도 있습니다만 얼추 10년 주기가 맞는 것 같네요. 그렇다면 현재 하락을 겪고 있는 지금으로부터 약 6~7년 정도 후면 다시 본격 상승장이 온다고 예측해 볼 수 있습니다. 이 10년 주기설이라는 것이 단순히 10년마다 반복된다는 말은 아니고요, 부동산, 아파트의 공급량에 따라 변하는 시세와 수요의 변화가 거의 맞아떨어지는 내용이 있습니다. 대구사람이라서 대구를 예로 들어볼게요.

부동산 지인

현재 대구기준, 2025년 말까지 7만 세대의 입주 물량이 쏟아집니다. 입주 물량은 2026년부터 급격하게 떨어지는데요 문제는 대구가 매년 받아낼 수 있는 수요량입니다. 대략 1.2만 세대를 소화해 낼 수 있는데요, 7만 세대라면 단순히 계산해 봐도 6년 가까이 걸리는 시간입니다. 그렇다면 앞서 말씀드렸듯이 본격 적은 부동산 상승이 오기까지 약 6~7년 걸릴 것이라는 예상을 해볼 수 있습니다. 물론 대략 2~3년 후부터 전세가격이 회복되며 아주 완만한 부동산 상승장이 올 것이라는 생각도 하고 있습니다. 그런데, 여기서 짚고 넘어가야 할 중요한 부분이 있습니다.

과연 기축 대장들의 입지는 그대로 굳건할까요?

대략 2000년 즈음, 그 당시 상인동 지역을 생각해 보면 정말 번화하고 번잡했었습니다. 2012년쯤 월성동을 생각해 봅시다. 2023년인 지금까지 아주 번화한 모습을 보여주고 있습니다. 그리고 상인동은 구축아파트들이 즐비하고 생활권이 월성동 쪽으로 넘어가게 되었죠. 2033년쯤이 된다면 월성동은 제법 구축화가 되었을 것이고 재개발된 상인동 쪽으로 다시 번화가가 형성될 수도 있다고 생각합니다. 그렇다면 2033년쯤의 달서구 죽전동과 중구 태평로 일대의 모습은 어떻게 그려질까요? 제가 생각할 때는 상인동과 월성동이 서로 번갈아가며 번화해지고 쇠퇴해진 것과 같은 일들이 생겨날 것이라고 추측합니다. 다시 말해서 수성구를 제외하고 대구에서 가장 핫한 동네, 부동산 10년 주기설에 맞춰 가장 상승여력이 큰 곳이 죽전동인근과 태평로인근이라는 것입니다.

그리고 여기서 중요한 것이 인구수의 변화입니다.

인구수의 변화가 그래프상으로 보이시나요? 2020년을 기점으로 조금씩 줄어들고 있습니다. 물론 그 당시 감소하는 인구수로 인해서 주택공급을 줄여야 한다는 정부의 예측으로 인해 부동산 폭등이 일어났습니다. 1인 가구수의 증가는 예측 못했기 때문이죠. 거기다가 정부의 부동산 정책으로 인해 불붙은데 기름까지 부은 격이 되었습니다. 그렇지만 이제는 1인가구수의 증가로 인한 변수가 거의 반영이 되었다고 예상됩니다. 10년 후면 인구수가 더 줄어들 테고 1인가구의 증가 또한 서서히 줄 것이라 생각됩니다. 이런 형태가 된다면 신축들은 늘 인기가 있다 보니 시세상승을 누릴 수 있을 것이라 예상되지만 기축들은 처음 보는 형태, 시세상승이 아주 더딘 상황이 펼쳐질 거라는 예상이 됩니다. 진정한 양극화가 이루어진다는 것이죠. 예상컨대 2033년이 된다면 월배, 월성동은 정말 구축밭이 됩니다. 현재의 성서를 보는 느낌이 들 수도 있겠네요. 물론 해당지역에 거주하시는 분들이나 저와 생각이 다른 분들께서는 섭섭하실만한 내용이지만, 부동산이라는 것이 시대의 흐름에 맞춰가는 것이기 때문에 모두 참고하셔서 앞으로의 투자방향성에 대해 계획해 보시는 것도 좋을 듯합니다.

제 사견이 틀릴 수도 있습니다. 참고만 하시고 또 다른 의견이 있으시다면 댓글로 달아주시고, 브레인스토밍이라고 하죠. 다양한 의견들로 더 나은 해법을 찾아갔으면 합니다. 감사합니다!