아파트 투자의 순환공식, 지역을 순차적으로 훑으며 시세가 상승한다.

큰 수익을 내지는 못했지만 오랫동안 아파트 투자에 관심을 가지면서 들었던 한마디가 기억에 남습니다. 인천 아파트 값이 오르면 아파트의 대세상승장은 끝났다는 말입니다. 그런데 이 말이 진짜죠. 대외적인 이슈의 영향도 있었겠지만 시기적으로는 딱 맞아떨어집니다. 지금부터는 오직 제 뇌피셜에 관한 내용을 적어보도록 하겠습니다.

 

아파트 투자의 순환공식

 

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2023년 하반기는 서울이 가장 핫하다.

실제로 지금 서울의 집값은 반등을 시작한 모양입니다. 청약시장은 상당한 훈풍이 불고 있죠. 더군다나 2027년까지 서울 아파트의 공급량은 턱없이 부족한 실정입니다. 대부분의 시세는 수요와 공급을 따라가잖아요. 지금 여기서 말씀드리는 저 또한 오직 수요와 공급만을 보고 말씀드리는 것입니다. 서울의 세부적인 지역마다 차이는 날 수 있습니다. 어쨌거나 지금 당장은 서울의 주택공급난이 심화될 것으로 보이기 때문에 서울의 아파트나 부동산을 장만하기 정말 좋은 시기인 것 같습니다. 지금 매수를 하게 되신다면 아마도 적당한 무릎높이 일 것이라는 예상이 됩니다. 그리고 그 매도 시기는 아마 3~4년 후쯤이 낫지 않을까 싶네요.

 

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2024년 광주광역시를 주시해라.

광주도 3년 전이었나요? 투자자들이 몰리면서 상당한 상승을 했던 지역입니다. 그런데 이 광주도 2024년부터는 공급량이 줄어드는 단계에 들어가게 됩니다. 서울은 이미 공급부족인 상황이고 광주는 2024년부터 공급부족사태로 들어간다는 것입니다. 2027년까지도 공급량이 부족한 상황이 펼쳐질 것이기 때문에 광주광역시 또한 좋은 투자처라고 생각할 수 있겠습니다. 세부적인 지역은 임장이 필요할 테니 미리 공부했다가 선점해 보시는 것은 어떨까 싶습니다.

 

2025년 부산이 뜬다.

현재 부산은 공급량이 여전히 많습니다. 그럼에도 불구하고 해안가 라인의 아파트들은 인기가 상당히 높죠. 아무래도 우리나라 제2의 도시이기도 하고 해안가로 호화스러운 아파트들이 많기 때문일 것입니다. 그리고 올해 말이면 부산엑스포 개최의 여부가 결정됩니다. 만약 엑스포가 결정이 되어버린다면 부산 해안가 라인의 아파트들은 호가가 1억씩 모두 오르지 않을까 예상해 봅니다. 만약 부산 엑스포가 결정되지 않는다고 하더라고 북항 1단계와 2단계 지역으로는 상당한 메리트가 있는 지역이니 관심 갖고 지켜봐야 할 곳이죠. 2026년부터는 수요량이 공급량을 뛰어넘는 시기가 오다 보니 아마도 2025년 전에 진입하면 가장 좋을 것이라고 생각됩니다. 2025년에 진입한다면 무릎보다 살짝 높을 수도 있다고 생각되네요.

 

2026년 대전의 상승이 시작된다.

2025년부터 대전의 상승이 시작될 것이라는 예상이 되긴 합니다만 연도별로 나열하다 보니 2026년이라고 표기하였습니다. 그리고 지역의 특색인지는 모르겠으나 지난번 상승기 때에도 상승속도가 상당히 느린 편에 속했었죠. 충청도 분들이 느긋하셔서 그러려나요?^^ 어쨌거나 대전의 상승이 아마도 2026년부터 본격 시작될 거라고 예상됩니다. 이렇게 하나하나 지역을 연도별로 나열하니 투자를 쉴틈이 없네요. 오르는 지역으로 매번 갈아타기를 해야 할 테니 말입니다.

 

2026년 울산 대세상승이 예상된다.

중공업의 도시 울산입니다. 현재 조선업이 살아나고 있어서 절대로 무시할 수 없는 지역이기도 합니다. 그리고 현재 우리나라의 2차 전지가 상당히 각광을 받으면서 추후에는 2차 전지를 사용해서 만들어낼 전기자동차에도 관심이 많아졌는데요, 우리나라의 현대자동차가 전기자동차 부분에서는 상당한 호평을 받고 있기 때문에 울산의 부동산 시장에도 상당한 변화가 생기리라 봅니다. 과거 조선산업이 잘 나가던 시절에 울산과 거제도는 우리나라 전체의 경기 침체에도 불구하고 정말 많은 부를 누렸었습니다. 그 시기가 또 한 번 도래할 것이라는 겁니다. 현재의 조선 관련 주식들의 주가가 계속해서 상승 중이고 각 조선소들 마다 이미 수주해 놓은 물량이 많기 때문에 안정적인 수익을 올릴 수 있는 구조가 되었습니다. 현재 조선 관련 인력도 부족해서 해외의 인력을 끌어오고 있는데요, 결국에는 국내의 인력도 몰려들 것으로 예상됩니다. 이렇게 인구가 늘게 되면 당연히 주택의 수요는 늘어날 수밖에 없어지는 것이죠. 데이터상으로도 2026년부터는 공급량이 부족해집니다. 외부에서 계속되는 인구가 유입될 것으로 예상되는데 어쩌면 아파트 시세의 상승 시기가 더 빨리 올 수 도 있겠습니다.

 

2027년 대구는 기지개를 막 켤 것이다.

음, 대구는 사실상 암울합니다. 지난 10년 전의 대구아파트 미분양 세대수 보다 지금 쌓인 미분양 세대수가 훨씬 많은 상황입니다. 물론 다른 지역들이 계속 오르는데 대구도 어느 정도 상승하겠죠. 하나 2027년이 되더라도 공급물량, 그동안 적체된 물량이 8만 세대에 이르고 수요량은 5만 세대에 그칩니다. 따라서 상승의 폭이 둔화될 수밖에 없는 상황인 것이죠. 하지만 2026년부터는 공급량 자체는 거의 없습니다. 그래서 이때부터는 주의 깊게 봐야 하는 것이죠. 그리고 앞서서 부산은 2025년에 뜬다고 말씀드렸습니다. 그러면 그 후 2년이 되는 시점에 부산을 매도할 경우, 대구는 너무나도 좋은 투자처로 급 부상 하게 됩니다. 그러니 이 시기가 된다면 대구 아파트는 필수적으로 매수를 해놓아야 할 시기일 것입니다. 아마도 무릎보다는 살짝 높은 높이에서 매수를 하는 타이밍이 되지 않을까 싶습니다. 초반에 암울하다고 말씀드렸습니다만 2024년부터 아주 소폭으로 우상향은 할 것입니다.

 

2028년 마지막 대세 상승은 인천이 장식한다.

사실 인천은 암울합니다. 2027년까지의 공급물량이 무려 11만 세대, 수요예측량은 6만 세대에 그칩니다. 하지만~ 어김없이 주위 시세보다 굉장히 저렴하게 보이게 될 것이죠. 따라서 가성비가 매우 좋은 투자처가 될 것이라는 예상입니다. 물론, 제목에는 2028년부터 대세상승이 올 것이라고 예측하였지만 더 늦어질 가능성이 매우 큰 지역이기도 합니다. 따라서 인천에 투자하실 때에는 주의를 필요로 하죠. 생각을 바꿔서 바라보게 된다면 실거주를 하셔야 되는 입장에서 2024년 중순 이후경에 매수를 하고 4년 정도 거주 후에 갈아타기를 하면 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 투자처로서는 현재나 2027년까지는 매력이 없어 보입니다. 2028년에 진입을 하시게 된다면 아마도 발바닥 수준에서 집입할 수 있는 찬스는 될 것 같습니다. 하지만 인천지역을 매수하셨을 때에는 욕심내면 안 됩니다. 그 이후에 대세 하락이 또 올 수 도 있으니까요^^;;

 

지금까지 말씀드린 내용은 모두 제 뇌피셜입니다.

믿거나 말거나죠. 하지만 지난 10년 동안의 아파트 집값상승을 분석해 보신다면 나름 일리 있다는 생각이 드실 겁니다. 아, 그리고 미술품, 고급 사치품에 대한 가격 급등은 2026년쯤부터 시작되지 않을까 하는 조심스러운 예상을 해 봅니다. 

재미로 한번 읽어보시길 바라며 아파트의 공급량과 수요량에 따라서 이렇게 예상도 가능할 수 있다는 것을 한 번쯤은 꼭 알고 넘어가셨으면 합니다. 쓸데없는? 미래 예측글 읽어 주셔서 감사합니다!