리치고 김기원 대표가 바라보는 국내 아파트시장의 미래

제가 아파트와 관련된 부동산 공부를 할 때, 가장 신뢰하는 데이터를 제시해 주시는 분입니다. 바로 리치고 어플의 대표, 김기원 대표입니다. 앞으로의 국내 아파트시장의 흐름은 어떻게 흘러갈지 알아보겠습니다. (맨아래 요약있음)

리치고 김기원 대표 - 신사임당유튜브

 

서울 아파트 시세는 아직 하방압력이 강하다.

아파트 시세의 변화를 예측하기 위해서 필수로 보는 데이터 중에는 입주물량이 있습니다. 어느 도시의 입주물량이 연평균 소비물량보다 많다면 아파트 시세가 내려갈 가능성이 높아지고 반대로 연평균 소비물량보다 입주물량이 적다면 아파트 시세가 올라갈 가능성이 높아집니다. 단순하게 수요와 공급의 법칙으로 볼 수 있는 것이죠. 하지만 시장 분위기는 입주물량만으로 결정되는 것은 아닙니다. 김기원 대표는 주택 구매력지수와 주택구입부담지수도 함께 검토해야 한다고 말합니다. 해당 자료는 리치고 어플에서 유료결제를 해야 볼 수 있겠습니다만 위의 영상에서 김기원 대표가 설명을 잘해주고 있습니다. 서울 수도권의 주택구매력지수와 주택구입부담지수가 아직 높은 편에 속하다 보니 아파트 가격의 하방 압력이 강하다는 것입니다. 또한 GTX에 대한 호재들로 오른 지역들이 많지만 실제 GTX의 경우에는 지하철같이 수시로 오는 시설이 아니라서 생각보다 유용하지 않다고 하네요. 그렇다 보니 지금은 GTX역이 들어서는 것에 대해서 과대평가되었다고 말하고 있습니다. 하지만 서울 수도권 청약시장에서는 무조건 관망하고 있지는 마라고 합니다. 당연하게도 아파트의 분양가격이 주변 아파트의 시세보다 낮다면 청약을 하라는 것이죠. 그 이유인즉, 지금 당장에는 주택구매력지수와 주택구입부담지수가 높아서 상승이 어려울 수 있지만 앞으로 입주물량이 적기 때문에 새 아파트의 수요가 시간이 갈수록 높아질 것이기 때문입니다. 정확한 시점이 언제이고 아파트가격의 얼마로 책정될지 모르겠습니다만 이런 이유로 늘 관심을 갖고 있어야 하는 것이죠. 어쨌거나 서울은 이러합니다.

 

대구 아파트 시장, 앞으로 10% 더 하락할 가능성이 있다.

우선 대구에서 가장 핫하고 핫한 범어 더블유를 기준으로 설명드리겠습니다. 2023년 1월에 범어 더블유의 매물시세가 국평기 준 대략 8억보다 조금 더 높은 수준이었습니다. 그런데 지금, 2023년 12월 5일 확인을 해보니까 12억까지 나와있네요. 하지만 실거래가를 확인하니 11층 물건이 12월 1일에 7.8억 정도에 거래가 됐습니다. 물론 이런저런 옵션비가 따로 있겠지만 그래도  깜짝 놀랄만한 수준입니다. 그런데 이뿐만이 아닙니다. 태평로의 수창동 제일풍경체 위너스카이의 경우 연초보다 약 1~2천만 원 더 떨어진 마피 9천의 물건도 등장했네요. 죽전네거리의 용산자이도 다시 마피 2천 물건 또한 등장했습니다. 저는 작년 말부터 지금까지 꾸준히 대구 아파트 매물시세를 알아보고 있었는데요 대부분의 아파트 가격이 최저점인 2023년 1월보다 더 떨어진 곳이 늘어나고 있는 추세입니다. 전세가격도 다시 내려가고 있는 상황이죠. 이 상황에서 김기원대표가 언급하길 아직 10% 정도 가격이 더 빠질 것이라고 합니다. 대구에 아파트를 보유하신 분이라면 답답한 소식입니다. 그리고 아마도 대구 아파트의 바닥은 2024년 3,4분기 정도가 될 것이라고 하네요. 집을 갖고 계시는 분이라면 조금만 더 버티시면 될 것 같고 새롭게 장만하시려는 분께서는 이때 장만하시는 것이 좋을 것으로 보인다 합니다. 하지만 여기서 제 사견을 또 추가한다면 2024년 3,4분기를 바닥으로 바로 반등, 급격한 시세상승이 나온다는 것은 아니니 꼭 알아두셔야 할 것입니다. 앞으로 대구 아파트의 시세는 해당시기를 기점으로 아주 서서히 상승을 해갈 것이다 보니 여건이 아직 되지 않는 분들께서 그리 조급해하실 필요는 없다고 봅니다. 제가 올해 1분기에도 여러 전문가들의 영상과 김기원 대표의 영상을 보며 글을 올렸었는데요 그대로 되고 있는 것 같아 신기하지만 한편으로는 마음 아픕니다. 어쨌거나 하나 더 명심하셔야 할 것은 경매를 노려야 한다는 겁니다. 요즘 경매에 대해서 꾸준히 공부하고 있는데요, 다음번 글에는 경매내용을 또 추가해 보도록 하겠습니다.

 

글의 마무리가 오늘도 부드럽지 않습니다만 한번 읽어보시길 바라며 영상을 보시면 더 도움 되실 것이라 생각되니 참고 바라겠습니다. 제가 언급한 내용 외에 인구수와 관련된 좋은 내용도 있으니 영상을 꼭 한번 보시길 바랍니다. 감사합니다.

 

요약

수도권 아파트값 아직 더 내려갈 것으로 보인다.

수도권 청약, 주변시세보다 낮으면 해봐라.

대구 아파트 시세 앞으로 10% 더 떨어진다.

대구 아파트는 2024년 3, 4분기에 바닥을 찍을 것이다.