전월세 전환율, 전월세 전환율 계산, 전월세 계산법에 관련하여 알아보도록 하겠습니다.

안녕하세요. 옥스나 삼촌입니다. 요즘 아파트의 전월세 시장을 보면 한동안 월세시장이 많이 커지다가 다시 전세시장이 커지는 것을 보셨을 겁니다. 전세대출에 대한 어려움과 높은 금리 상승으로 인해 한동안 월세 시장이 점점 활발해졌었는데요, 올해 들어 정부에서 각종 규제를 해제함에 따라 전세자금대출을 받기가 조금 더 쉬워졌습니다. 그로 인해 전세시장이 다시 조금씩 활발해지고 있는 상황입니다. 하지만 여전히 월세시장은 강세를 보이고 있는 중입니다. 전세금을 받더라도 재 투자할 곳이 없고 자금조달 측면에서도 월세를 받는 것이 더 수익성이 높기 때문이죠.

 

이러한 시장의 상황에서 집주인이 월세로 전환을 해서 금액을 제시하거나 또는 세입자가 월세로 전환을 원할 때 얼마만큼의 금액을 제시해야 하는지 궁금하실 겁니다. 그 계산법을 지금부터 알아보도록 하겠습니다.

전월세 전환 계산기 클릭!

계산기 사용방법

1. 기존의 전세보증금 금액을 기입하고

2. 전월세 전환율을 입력

3. 새롭게 설정할 월세 보증금을 입력

 

이렇게 하면 월세로 얼마를 받아야 할지 바로 계산되어 나옵니다.

 

전월세 전환 계산의 예시

 

전월세 전환율이 6.8% 일 때, 기존의 계약상태에서의 전세보증금을 4억이라 가정하고 입력하였고, 월세 보증금을 2천만 원으로 설정하였습니다. 이렇게 계산하면 월세를 215만 원까지 받을 수 있는 것으로 나오네요. 그런데 여기서 말하는 전월세 전환율은 법적으로 정해진 비율이 아닙니다.

 

기본적으로 전월세 가격은 임의로 정할 수 있습니다. 단, 2년 거주 후에 전월세계약갱신청구권을 사용하는 경우에는 5%까지만 가격을 높일 수 있습니다. 이것은 법적으로 정해져 있는 내용입니다.

 

그런데 위에서 나온 6.8%는 무엇이며 어디서 어떻게 알 수 있을까요? 

KOSIS 바로가기

위의 링크에서 알 수 있듯이 KOSIS에서 확인해 볼 수 있습니다.

KOSIS의 전월세전환율

위의 사진에서 보시면 빨갛게 네모로 표시해 놓은 지역이 울산지역의 전월세 전환율입니다. 1월에는 6.8%를 기록하고 있습니다. 2023년 1월까지 그동안 계속해서 전월세전환율이 오른 것을 보실 수 있습니다.

 

여기서 표시되는 전월세 전환율은 앞서 말씀드렸듯이 법적으로 정해진 것이 아닙니다. 일반 통상적으로 이런 비율로 정해진다는 것이고 울산이 아닌 타 지역의 경우에는 전월세 전환율이 다른 것을 보실 수 있습니다. 전월세 전환을 하는 데 있어서 표준적인 기준을 제시해 주는 것이다 보니 참고만 하시면 됩니다.

 

이 비율을 알고 있으면 세입자가 전월세 비용을 제시할 때 또는 집주인이 전월세 비용을 제시할 때 합리적인 가격인지 아닌지를 판단하기가 매우 쉽겠죠. 꼭 알아두시면 편하실 것으로 예상됩니다.

 

 

전세계약갱신청구권을 사용한 후, 세입자의 사정으로 더 거주를 원한다면?

그런데, 전세입자가 전세계약갱신청구권을 사용하고 4년을 거주하였습니다. 계약 만료일자가 다가오는데 임차인이 이사날짜가 맞지 않아서 두 달 가량을 더 거주를 하고 싶다고 할 경우 어떻게 해야 할까요?

 

이럴 때는 새롭게 전세계약이나 월세계약을 하더라고 또다시 전월세계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 따라서 자유로운 방식으로 새롭게 작성하시면 됩니다. 가장 좋은 방법으로는 2년짜리의 월세계약을 새로 하는 것입니다.

 

세입자가 원하는 두 달의 기간 동안에 대해서 전월세전환율을 참고해서 합리적인 가격을 설정하고 두 달이 지난 나머지 22개월의 기간에는 기존월세금액에서 2배 이상 높게 책정을 합니다.

 

특약조건으로 월세 퇴거를 요청할 경우 언제든지 계약을 해지할 수 있다는 문구도 넣어 두도록 합니다. 이렇게 설정하면 세입자 입장에서도 두 달간 충분히 거주를 할 수 있게 되어 좋고, 집주인 입장에서도 행여나 두 달 이후에 퇴거를 하는 상황에서 발생될 추가비용에 대한 이자를 높은 월세를 통해 방어할 수 있게 되는 것이죠. 서로 윈윈인 방법일 수 있습니다.

 

전세계약갱신청구권이 만들어지기 전에는 임대인이나 임차인이 전세금이나 기타 문제로 얼굴을 붉히는 일이 거의 없었습니다. 하지만 전세계약갱신청구권이 생겨나면서 현재 대부분의 임대인과 임차인들의 관계가 좋지 않은 경우가 많습니다. 저 또한 얼마 전 울산의 세입자와 문제로 얼굴을 붉힐 일이 있었고요. 불필요한 법안으로 서로를 힘들게 만드는 어이없는 일이었지요. 이런 상황 속에서도 각자가 슬기롭게 잘 대처해서 분란 없이 잘 해결해 나가시기를 빌겠습니다. 감사합니다.