부동산 가격, 데드캣 바운스 입니다. 2023년의 부동산 시장 변화

안녕하세요 옥스나 삼촌입니다. 이번 포스팅은 제가 상당히 좋아하는? 내용으로 앞으로의 부동산 시장이 하방으로 다시 자리 잡힐 것이라는 내용입니다. 저는 부동산 하락론자는  전혀 아니고 상황론자입니다. 상향론자도 아닙니다. 제가 개인적으로 분석한 자료로도 2023년 말까지는 하락할 것이라는 예상을 했었는데요, 역시나 초보인 저와는 다르게 리치고의 김기원 대표님은 엄청난 데이터로 올해 계속 하락할 것이라는 말씀을 해주시고 있습니다. 앞전에 한번 다뤘던 내용인데 경제야 놀자라는 유튜브에 다시 한번 나오셨기에 그 내용 다시 다뤄보도록 하겠습니다.

 

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유튜브, 경제야 놀자의 김기원 대표

 

지금의 부동산가격은 데드캣 바운스이다.

먼저 김기원 대표님은 빅데이터를 기반으로 부동산 투자를 하고 있고 리치고 부동산 어플의 대표입니다. 이런 김기원 대표가 지금의 부동산 시장은 데드캣 바운스라고 아주 분명하게 말하고 있습니다. 물론 현재 부동산 시장이 반등이 나온 것은 맞습니다. 많이 오른 곳은 최저가 대비 10퍼센트가량 벌써 올라버린 곳도 있습니다. 둔천주공의 경우 미분양이 될까 봐 정부에서 굉장한 고민을 많이 했습니다. 작년 기준으로 해서 서울의 아파트 가격의 실거래가가 2006년부터 측정해 온 이후로 가장 많이 하락한 22퍼센트를 기록했기 때문입니다. 그렇다 보니 둔촌주공이 잘못되면 정치적으로나 경제적으로나 큰일이 날 수 있는 상황이었습니다. 이러한 상황이다 보니 정부에서는 둔촌주공의 분양시기에 맞추어 규제를 풀어주고 특례보금자리론과 같은 경기부양정책들을 내세우면서 아파트 시장은 다시 반등의 국면으로 돌아선 것입니다. 그런데 가장 중요한 포인트는 이것이 계속 이어질 반등이냐 아니면 대세 하락 중에 잠깐 나온 반등이냐는 것입니다. 이것에 대한 답은 데이터들이 말해주고 있는데요, 그 내용은 지금은 말 그대로 단기반등일 뿐이다라는 겁니다.

 

현재의 반등은 부동산 회복시그널로 보면 안 되는가?

그렇습니다. 안됩니다. 부동산가격 회복이 아니라는 것을 나타내는 데이터가 거래량 데이터입니다. 2006년 이후로 실거래가와 실거래량이 등록이 되었었죠. 서울기준으로 작년 연말기준 거래량이 600건, 3월에는 2,500건을 기록했습니다. 4월에는 3,000건이 넘어갈 것으로 예상된다고 김기원 대표는 말하고 있습니다. 작년 말 보다 두 배 이상으로 거래량이 많아지다 보니 반등신호로 해석하시는 분들이 많으실 텐데요, 서울의 월평균 아파트 거래량은 5,979건입니다. 이것은 시장 반등이 와서 좋은 상황이 아니라 정부에서 둔촌주공이 사회나 경제에 미칠 영향을 고려해서 경기부양책을 썼는데도 불구하고 아파트 시장의 거래량이 월평균치 보다 못한 결과를 가져왔기 때문입니다. 30평형대의 중도금 대출이 불가능했던 것 마저 풀어줬는데도 시장의 반응이 이렇게 낮다는 것은 앞으로 계속 좋지 않은 상황으로 흘러갈 것이라고 보는 것이죠. 이렇게 규제를 풀어주고 부양책을 썼으면 월평균 거래량보다는 더 많은 거래가 이루어져야 한다고 말하고 있는데요, 그럼에도 불구하고 월평균의 절반 수준에 머문다는 것은 그만큼 부동산 시장이 얼어붙었다는 것을 의미합니다.

 

그런데 영등포 자이는 특수 케이스입니다.

영등포 자이의 경우, 이런 부동산 침체기인데도 완판 된 것은 정부의 경기부양책 때문도 있지만 주변에 있는 모든 아파트들이 너무 구축이다 보니 신축이라는 희소가치 때문이기도 합니다. 만약 주변에 새 아파트들이 많은 상태에서 분양했다면 인기가 없었을 텐데 지금은 구축들 사이에서 유일한 새 아파트이기 때문에 그 가치가 높을 수밖에 없는 것입니다. 또한 영등포 자이는 영등포에서 신축으로 이미 지어져 있는 아파트들에 비해 세대수도 많습니다. 이러한 아파트들의 연식과 단지수에 대한 정보는 리치고 어플을 통해서 확인해 보실 수 있습니다.

 

서울의 집값은 아직 거품이다?

소득대비 집값으로 보여주는 데이터그래프가 있습니다. 영상에서 확인해 보실 수 있겠지만 요점만 말씀드린다면 현재 소득대비 아파트 가격이 매우 높은 상황입니다. 물론 최근 들어서 약간 내리긴 했습니다만 아직 한참은 아파트 가격이 더 내려야 한다는 것이죠. 보통 소득대비 아파트 가격의 평균은 연봉에 16배 정도라고 합니다. 하지만 지금은 40배를 기록하고 있는 상태입니다. 이렇게 보게 되면 서울의 집값이 상당한 거품이 껴있다는 것이죠. 그러면 대구는 어떨까요? 대구의 경우에는 16배 이하인 곳들도 많습니다. 하지만 엄청난 물량이 남아있기 때문에 단순히 이 기준만 놓고 볼 수는 없는 것이죠. 주식이나 부동산에서 가장 중요한 것이 거래량이 늘 때 이것을 받쳐줄 수 있는 대기 수요가 많냐 적냐입니다. 거래량이 적다는 것을 이 가격을 떠받쳐줄 세력이 없다는 것을 뜻하고 결국엔 가격하락이 나올 수밖에 없다는 것입니다. 

 

지금 집을 안사면 또다시 벼락거지 되는 것 아닌가?

그런 걱정은 하지 마세요. 일단 침착하시고 그럴 일 없으니 기다리셔라고 김기원 대표는 말하고 있습니다. 데드캣바운스이고 이 거품이 빠지는 과정 중에 하나니까 지켜보시라고 합니다. 2008년 당시에 발생했던 은행문제와 2023년에 발생했던 은행문제가 상당히 비슷한 상황이라고 합니다. 지금 환율도 조금씩 오르고 있는 상황입니다. 이러한 상황에서 경기침체가 오게 되면 급락이 올 거라고 말하고 있습니다. 20~30퍼센트가량은 떨어질 것이라고 말하고 있습니다. 그리고 정부의 경기 부양책이 이어질 것이고 내년이면 투자 선수들이 투입돼서 싼 물건들을 모두 줍줍 하게 될 것이라고 보내요. 그리고 경기침체가 온다고 하더라도 급락이 안 올 수도 있다고 합니다. 하지만 급락은 오지 않더래도 계속해서 완만한 하락이 이어질 것이라고 분석하고 있습니다. 

 

그렇다면 이제 부동산, 아파트 시장은 끝인가?

아닙니다. 이번에 다가올 경기 침체만 잘 버텨 낸다면 곧이어 10년 만에 한번 올까 말까 하는 기회가 온다고 말하고 있습니다. 그 기회는 위에서 잠시 언급했었듯이 내년 초에 바로 올 수도 있고 내후년에 올 수도 있습니다. 사실 지금 집을 산다고 해도 그렇게 비싸게 사는 가격은 아닙니다. 하지만 소중한 재산이고 시기만 잘 맞춰 산다면 훨씬 더 큰 부를 가져다줄 부동산이기 때문에 기다리시라고 김기원 대표는 말하고 있습니다. 저도 리치고 어플은 사용해보지 않았었는데요 이번기회에 사용해 보면서 데이터를 눈으로 직접 확인하고 제 입맛에 맞게 추려 앞으로의 로드맵을 세워봐야겠습니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.