부동산 전저점 깨질 수 있다. 이광수 위원!

요즘 각종 부동산 기사들로 많이 혼란스러우실 겁니다. 가깝게는 저의 지인도 지금 집을 사야 하나 말아야 하나 고민이 많은데요, 이광수 위원의 내용을 바탕으로 알아보도록 하겠습니다. 아래 클릭하시면 영상이 재생됩니다.

김작가 TV 유튜브, 이광수 위원

부동산 전저점 깨질 수 있다.

영상의 제목에서도 똑같이 말하고 있지만 부동산 시세의 전저점이 깨질 수도 있다고 말하고 있습니다. 여기서 부동산 시세의 전저점이라고 하면 22년 12월, 23년 1월의 시세를 뜻하는 것입니다. 그때의 시세를 뚫고 더 내려갈 수 있다고 말하는 것이죠. 제가 이런 사람들처럼 전문가 까지는 아닙니다만, 이 바닥에서 어느 정도 뒹굴다 보니 저도 감이 오긴 합니다. 저는 전저점이 한번 더 올 것이라고 생각하는 정도죠. 근데 전저점이 깨진다고 하니 좀 무서운 것 같습니다. 부동산의 향후 흐름에 대해서 상세하게 얘기가 나온 것은 아닙니다만, 제가 나름대로 해석을 해보면 기축의 경우 전저점을 깨고 내려갈 수 있다는 것으로 예상됩니다. 공급이 많았었기 때문에 신축선호현상으로 인해서 어느 순간부터 신축으로의 갈아타기가 일어날 겁니다. 이렇게 되면 기축 중에서 구축으로 접어드는 연식의 아 파티들은 전저점을 깰 수도 있다고 예상됩니다. 솔직히 아직도 상승을 외치는 전문가들은 좀 사라졌으면 좋겠네요. 이광수 위원뿐만 아니라 이제는 대부분의 전문가들이 하락을 점치고 있습니다.

 

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역시 데드캣 바운스의 가능성이 높았다.

제가 올해 초부터 바로 반등 나오는 것에 대해서 데드캣바운스의 가능성이 높다고 언급했습니다. 이광수 위원은 현재 매물이 점점 늘어나고 있는 추세라고 말하고 있죠. 거래량이 적은 상황에서 매물이 많아진다는 것은 곧 시세 하락으로 연결되는 것을 의미합니다. 이러한 이유로 다시 부동산시세가 하락할 것이라고 언급하고 있습니다. 시세라고 하는 것은 여러 가지의 요인에 따라서 움직이겠습니다만 제가 생각할 때 가장 중요한 것은 역시나 물량입니다. 공급이 많다면 가격이 떨어질 수밖에 없는 것이죠. 그런데 서울의 공급량은 적은 상황인데도 가격이 떨어진다고 이광수 위원이 말합니다. 이것은 공급량을 제외한 실구매 여력이 되는 사람들, 즉 실수요량이 적은 상황이 펼쳐질 것이기 때문에 시세가 떨어진다는 것이죠. 아파트의 공급량이 적더라도 수요량이 기축의 매도물량 보다도 더 적다 보니 적은 신축아파트 공급량이라 할지라도 시세가 떨어질 것이라는 겁니다. 상당히 예리한 분석으로 볼 수 있겠네요. 아래 글에서 제가 대략 70% 정도는 맞춘 것 같네요 ^^;; 그렇다면 제가 거주하고 있는 대구는 어떠할까요?

 

2023.02.18 - [제테크] - 앞으로의 국내 부동산 흐름 전망

앞으로의 국내 부동산 흐름 전망

 

대구는 정말 위험하다.

이광수 위원의 분석방법을 기초로 해서 대구 아파트의 미래를 살펴본다면 정말 최악의 상황이 될 수 있습니다. 현재 대구에서 가장 핫한 범어 w를 기점으로 보겠습니다. 차트는 따로 첨부하지 않지만 네이버 부동산 시세기준으로 말씀드리는 것이니 찾아보시면 확인 가능하시기에 사실근거를 바탕으로 합니다. 올해 초, 범어 w의 시세는 8억까지 떨어졌습니다. 하지만 지금은 12억을 넘어가고 있죠. 9개월 만에 시세가 4억 정도나 올랐다고 말할 수 있습니다. 어찌 본다면 대구에서 가장 인기 있는, 비싸더라도 수요가 많은 아파트라서 그럴 수 있겠습니다만 불안한 것은 사실입니다. 대구의 공급물량은 2022년~2025년까지 7만 세대가 넘어갑니다. 연평균 소화세대수는 1.2만 세대죠. 단순하게 보더라도 7만 세대가 소화되려면 6년 정도가 걸립니다. 그런데 여기에 추가로 기축의 매도물량까지 더해진다면 실제 부동산 거래시장에서의 매물량은 더 많다는 것이죠. 앞서 말씀드린 바와 같이 넘치는 신축으로의 수요가 몰릴 것이고 신축은 어느 정도 선방할 수 있을 겁니다. 그렇다면 10년 이상의 아파트들의 시세는 심각한 하락을 경험할 수도 있게 되는 것입니다. 전저점을 깨고 내려간다는 것이죠. 다시 말하면 데드캣바운스가 진행 중인 상황에서 빠르게 매물정리를 하고 신축으로 갈아타는 것이 중요하다는 것입니다. 그리고 다시 재하락을 두들겨 맞더라도 기축, 구축보다는 신축이 가격방어를 더 잘할 것이라는 거죠. 신축을 원하고 재테크적인 부분을 약간 생각한다면 이렇게 전략을 세워볼 수 있습니다.

 

어차피 거시경제에 따라 부동산은 오른다.

거시경제를 보면 앞으로 힘든 일이 곧 들이닥칠 것이라고 합니다. 부동산은 피해 갈 수 없겠죠. 이런 상황에 대비해서 매물들이 늘어난다고 볼 수도 있는 상황입니다. 그리고 이미 지난 불장 때 실 수요자들은 영끌해사 모두 구매를 했기에 다음 실수요자들은 지금부터 대략 10년이 지난 후에야 가능해질 것입니다. 부동산 10년 주기설이 맞아떨어지는 부분이죠. 잠재적인 수요량도 향후 몇 년 동안은 상당히 낮은 상황이기 때문에 부동산의 하락은 사실 확정적입니다. 제가 하락론자는 아닙니다만 거시경제를 보면 어쩔 수 없죠. 그렇지만 난세에 영웅은 있습니다. 특수한 호재로 인해서 오르는 곳도 있을 겁니다. 주식폭락해도 일부 주식은 오르는 것과 똑같은 것이죠. 이제는 아파트 투자가 고수들의 영역으로 들어왔기 때문에 초보분들은 쉬어가시는 게 좋지 않을까 싶습니다. 부의 흐름, 투자의 흐름을 본다면 앞으로 원룸건물과 상가건물의 경매로 이어질 것으로 예상됩니다. 내년에는 경매시장이 황금알을 낳는 거위알이 될 것 같으니 미리 자신의 재정상황을 고려해서 계획을 세워놓는 것이 가장 현명하게 자신의 재산을 지키고 불릴 수 있는 방법이 될 것입니다.