유튜버, 렘군이 알려주는 대구 부동산의 현주소

안녕하세요 옥스나 삼촌입니다. 운전을하며 평소에 유튜브를 많이 듣고있는 편인데요, 어제 부동산 관련 제테크로 유명한 유튜버인 렘군의 영상이 올라와서 소개하려고 합니다. 대구의 부동산에 대해서 설명해 주는 내용이니 보시면 도움될 것 같습니다.

 

 

유튜브 - 푸릉렘군

 

우선 현재 각 지역의 부동산 가격, 매물로 나오는 것들에는 허수가 많다고 말하고 있습니다. 서울을 대표적으로 예를 들어 설명하는데요, 서울 각 구들의 아파트 실거래가들을 확인해보면 네이버 부동산 기준으로 녹색점이 다다닥 찍힌것을 볼 수 있습니다. 그리고 나서 매물로 나와있는 물건들을 보면 실거래가 되었던 금액보다는 더 높은 가격으로 되어있습니다. 하지만, 올라간 호가로 실거래가 되고 있지는 않다는 것입니다. 그래도 서울은 이렇게 실거래 가격이 찍히면서 바닥이 어느정도에 위치하고 있다는 것을 보여주고는 있습니다. 물론, 이것이 데드캣 바운스일 수도 있기 때문에 앞으로의 방향은 더 확인 해 볼 필요가 있는것이죠. 그렇다 하더라고 현재의 기준으로는 바닥을 확인 할 수 있다고 말하고 있습니다.

 

그렇지만 대구는 상황이 다릅니다.

대구도 서울과 마찬가지로 낮은 가격에 많은 물건들이 나와 있지만 실거래가 된것은 수성구나 달서구의 일부 지역일 뿐이라는 것입니다. 대구 전체를 100으로 봤을때 실제로 낮은 가격에 거래된 물건은 10이라는 것이죠. 전체 물량중에 단지 10%만 낮은 가격으로 거래된 것일 뿐이다 보니 네이버 부동산 실거래가 차트를 기준으로 볼때 녹색점이 찍혀져있지 않다는 것입니다. 그런데도 불구하고 10%의 일부 아파트들이 거래된 것으로 나머지 다른 아파트들의 호가가 모두 올라가 있다는 것입니다. 이것은 제가 매달 조사하는 대구 아파트 시세에서도 알 수 있었는데요, 실거래가 없는데도 불구하고 호가들이 올랐다는 것을 느낄 수 있었는데 렘군님도 정확히 이 부분을 언급 하시네요. 이렇듯이 실거래가 이뤄지지 않았는 상태에서 호가가 올라갔다는 것은 바닥이 확인 되지 않았다는 것이라고 말하고 있습니다. 그렇다 보니 대구는 더 떨어질 가능성이 농후한 상황으로 해석해볼 수 있는 것이죠. 

 

여기에 제 사견을 덧붙여 보겠습니다.

실거래가 이뤄지지 않았음에도 불구하고 대구 아파트의 매물 호가가 올라갔다는 것은 지난 부동산 가격 상승기때, 대구에 들어온 투자자들이 많이 있다는 것으로 볼 수 도 있습니다. 시세의 변화, 시장 흐름의 변화에 민감한 투자자들이 바로 그 상황을 읽어 내고 호가를 올렸다는 것으로 추측해 볼 수 있는것이죠. 또 다른 추측으로는 부동산 중개소에서 호가의 변화를 캣치하고 더 높은 호가로 매물을 올려 놓은 것일 수 도 있다는 것입니다. 하지만 실거주자들은 받쳐주지 못하고 있는 상황이니 이 허수, 높은 호가의 매물은 다시 내려갈 것으로 보입니다. 실제로 지난달 대구 부동산 거래량은 제법 줄었습니다.

 

유튜브 - 푸릉렘군

 

사진에서 잘 안보일 수도 있지만 서울의 부동산 상승은 가파르게 이루어진 반면 대구는 그리 가파르게 상승하지는 못했습니다. 그렇지만 서울과 대구의 하락율은 비슷한 상황이죠. 그런데 중요한것은 대구는 미분양물량이 아직 훨씬 더 많이 남아있다는 것입니다. 내용을 하나 더 추가하자면 대구의 각 구마다 아파트 시세의 하락율의 차이가 또 난다는 것입니다.

 

유튜브 - 푸릉렘군

 

글씨가 작아서 잘 안보이시겠지만 보이셔야 합니다. 가장 진한 검은색의 그래프가 대구 달서구의 차트입니다. 하늘색으로 보이는 북구의 매매상승률 차트와 달서구를 비교해 보시면 상승의 정도와 하락의 정도가 극명하게 다른것을 볼 수 있습니다. 달서구 아파트 가격의 상승과 하락을 이끈 그 중심지역은 단연 월성동지역이고 그 다음이 죽전네거리 지역입니다. 그렇게 인기 있었던 곳이 엄청난 가격하락 중이라는 것이죠.

 

렘군님은 대구의 할인분양이 의미가 없다고 말하고 있습니다.

저 또한 그렇게 생각을 하고 있습니다. 그 당시에 분양했던 대구의 아파트 분양가 가격 자체가 굉장히 높았습니다. 그 당시 신축 아파트 보다도 훨씬 높은 경우가 많았었는데요, 지금 20%씩 할인분양을 해야 그 당시의 신축아파트 가격이 되는 것입니다. 하지만 그당시 신축아파트들은 당연히 가격은 더 내려갔죠. 그렇다면 할인 분양을 한 분양권의 가격은 또 다시 더 비싸게 느껴질 수 밖에 없는 것 입니다. 이렇게 대구 아파트의 상황이 좋지 않다는 것을 계속해서 말하고 있습니다. 물론 지금이 바닥구간일 수는 있습니다. 하지만 가장 중요한것은 이 바닥 구간에서 얼마나 빨리 반등을 할 수 있느냐는 것입니다. 현재 대구는 준공 후 미분양의 가능성이 매우 농후하기 때문에 다시 아파트 가격 상승을 이끌어 낼 만한 시기는 언제 도래할지 모른다는 것입니다. 

 

그렇다고 해서 해답이 없지는 않습니다.

어차피 아파트 가격은 우상향을 할 것입니다. 지금은 2급지의 바닥정도라 볼 수 있는상황에서 2급지의 물건을 먼저 잡고 이후에 가격상승이 온다면 1급지의 물건으로 갈아타면 된다는 것입니다. 2급지는 대구 중구와 달서구쪽을 말하고 있고 1급지는 수성구라고 말하고 있습니다. 2급지가 가격이 오르다가 1급지의 가격수준까지 올라가면 그 관심이 2급지에서 1급지로 다시 몰려 간다는 것입니다. 보통은 좋은것이 좋은것이라고 1급지인 수성구가 먼저 오를것이라 생각 할 수 있겠지만 렘군님은 이 상황을 반대로 해석하고 있습니다. 렘군님의 말을 들어보니 그 말이 맞는것 같네요. 이점을 대구 아파트 투자에 참고한다면 매우 도움될 것 같습니다.

 

 

유튜브 - 푸릉렘군

 

다시한번 유튜브 영상 링크 올리면서 마무리 하겠습니다. 감사합니다.